Wohnungseigentumsrecht zurück

Hinsichtlich des Wohnungseigentumsrechts sind für den Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Punkten zu beachten:

Sachbearbeiter:
Rechtsanwalt Heinrich Wömpner

Stand der Informationen 2008

Das Wohnungseigentumsrecht ist geprägt durch ein wechselseitiges Zusammenspiel von immobilienrechtlichen und gemeinschaftsrechtlichen Momenten.

Aus diesem Grunde stellt das Wohnungseigentumsrecht eine Sondermaterie dar, welche sich durch außerordent-
liche Komplexität auszeichnet.

Die sich aufgrund des Zusammenspiels von Sondereigentum, Miteigentumsanteil am Grundstück und damit am Gemeinschaftseigentum und Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft stellenden Fragen können daher an dieser Stelle nur anhand einzelner Beispiele stichwortartig aufgezeigt werden.

Im Rahmen unserer anwaltlichen Tätigkeit begegnen uns immer wieder Fragen, die um das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kreisen oder in Zusammenhang mit Beschlüssen der Eigentümer-
versammlung stehen.

Auf den nachfolgenden Seiten möchten wir Ihnen daher zu diesem Themenkomplex einige wichtige Informationen an die Hand geben.

Teilungserklärung:
Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum

Zur Abgrenzung der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander ist zwischen der dem jeweiligen Eigentümer alleinig gehörenden Wohnung (Sondereigentum) und dem daneben bestehenden Miteigentum am Gebäude selbst und am Grundstück (Gemeinschaftseigentum) zu unterscheiden.

Wichtig ist eine solche Unterscheidung beispielsweise in Hinblick auf die Frage, wer zur Kostentragung im Rahmen notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet ist.

Die notwendige und wichtige Abgrenzung von Eigentumsfragen erfolgt anhand der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes in Verbindung mit den in der Teilungserklärung niedergelegten Bestimmungen, ergänzt durch die hierzu ergangene Rechtsprechung.

Wichtig:
Jeder Wohnungseigentümer sollte daher das Exemplar
seiner Teilungserklärung sorgsam verwahren und zu einem anwaltlichen Beratungsgespräch mitbringen.

Die zahlreichen Probleme, die sich in Zusammenhang mit der Abgrenzung von Sondereigentum / Gemeinschafts-eigentum ergeben, können an dieser Stelle nicht vertieft werden.

Immer wieder aktuell und schwierig ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum bei Balkonen/Balkonbestandteilen.

Wir beraten Sie zu diesem Themenkreis selbstverständlich gern.

Eigentümerversammlung

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt grundsätzlich gemeinschaftlich durch die auf den Eigentümerversammlungen zu Gemeinschaftsfragen durch Abstimmung zu fassenden Beschlüsse.

Regelmäßig ist ein Mehrheitsbeschluß ausreichend, für manche Beschlußgegenstände wird allerdings vom Gesetzgeber Einstimmigkeit vorgeschrieben.

Beschlüsse, die die gesetzlichen Bestimmungen nicht einhalten, sind grundsätzlich nicht unwirksam, sondern lediglich auf dem Rechtswege anfechtbar. Im Rahmen einer solchen Anfechtung sind Ausschlußfristen zu beachten. Nur ganz ausnahmsweise ist eine gerichtliche Anfechtung entbehrlich.

Wichtig:
Wenn Sie daher Zweifel haben sollten, ob einzelne Beschlüsse der Eigentümerversammlung tatsächlich rechtens sind, sollten Sie sich umgehend anwaltlich beraten lassen und am besten in den auf die Versammlung folgenden Tagen einen Besprechungs-termin vereinbaren.

Die Eigentümerversammlung hat insbesondere folgende Zuständigkeiten:

• die Änderung der Teilungserklärung und die Aufstellung der Hausordnung

• die Regelung der Nutzung und der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere Bestellung/Abberufung des Verwalters

• die Beschlußfassung über die Wirtschaftspläne und die Entlastung des Verwalters

• die Erhebung von Sonderumlagen und die Disposition über die Instandsetzungsrücklage

• die Entscheidung über Baumaßnahmen

Die obige Aufzählung kann selbstverständlich nicht abschließend sein.
Falls Sie Fragen haben sollten, beraten wir Sie selbstverständlich gern.

Versammlungsbeschluß

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind zunächst für alle Eigentümer bindend.

Beschlüsse, die rechtliche Vorgaben mißachten, sind
allerdings innerhalb einer Monatsfrist gerichtlich anfechtbar.

Bis zur Aufhebung durch ein Gericht bleiben solche Beschlüsse aber weiterhin wirksam. Nach Ablauf der Monatsfrist können Beschlüsse regelmäßig nicht mehr mit Erfolg angegangen werden.

Wichtig:
Die Frist zur gerichtlichen Überprüfung von Versammlungsbeschlüssen beginnt bereits ab Beschlußfassung zu laufen und nicht erst mit Übersendung des Protokolls über die Eigentümerversammlung.

Ratsam ist es daher, an jeder Versammlung teilzunehmen, um sich über die dort gefaßten Beschlüsse ein eigenes Bild zu machen und bei Zweifelsfällen sofort einen Anwalt aufzusuchen.

Anwaltsgebühren/Rechtsschutzversicherung

Mit Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ab dem
1. 7. 2007 gelten für gerichtliche Verfahren keine prozessualen Besonderheiten mehr. Die Anwaltsgebühren bestimmen sich nach dem sogenannten Streitwert. Wird um konkrete Beträge gestritten, so bilden diese Beträge den Streitwert. Ansonsten wird der Streitwert anhand des von den Parteien verfolgten Interesses geschätzt. Wird beispielsweise über Baumaßnahmen gestritten, so können leicht einige tausend EURO als Streitwert entstehen.

Es empfiehlt sich daher in jedem Falle, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, welche auch den Bereich Wohnungseigentumsrecht umfaßt, um sich von den entstehenden Gerichts- und Anwaltskosten freizustellen. Bei Abschluß einer Rechtsschutzversicherung ist eine sogenannte Wartezeit zu überbrücken ist, erst nach deren Ablauf die Rechtsschutzversicherung dann einstandspflichtig ist. Für bereits bestehende Fälle kann daher nachträglich keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen werden.

© RA´e Wortmann und Partner